De NVM No Risk-clausule deze wordt nog maar zelden gebruikt. Met deze clausule kan een koper de koop ontbinden als de koper er niet in slaagt zijn ‘oude’ woning op tijd te verkopen. Aangezien de verkoop nog afhankelijk blijft van de verkoop van de (oude) woning van de koper, blijft de verkoper zijn eigen woning ondertussen te koop aanbieden in de hoop een ‘betere’ koper te vinden.
Als de verkoper zijn woning tegen, in zijn ogen, gunstiger voorwaarden verkoopt, stelt hij de eerste koper voor de keuze: doorgaan met de transactie of de koopovereenkomst ontbinden. Als de koper er voor kiest om door te gaan met de koop, dan moet hij de koopovereenkomst binnen twee (werk)dagen onvoorwaardelijk maken.
Dit betekent dat koper afstand doet van alle ontbindende voorwaarden, waaronder de NVM No Risk-clausule en het financieringsvoorbehoud. Als koper hier niet voor kiest of geen keuze maakt, is de eerste koop ontbonden en voert verkoper de al met koper twee gesloten overeenkomst verder uit.
Op welk moment mag de verkoper de koopovereenkomst met de eerste koper ontbinden?
De NVM No Risk-clausule is zo opgebouwd dat de verkoper door mag gaan met de verkoop van zijn woning. De verkoper mag de eerste koopovereenkomst ontbinden zodra hij zijn woning aan een tweede koper heeft verkocht. ‘Verkocht’ betekent een door partijen ondertekende koopovereenkomst. Wij gaan er hierbij van uit dat zowel koper als verkoper een particuliere partij is.
Met het oog op de drie dagen bedenktijd van de tweede koper wordt vaak gewacht met de mededeling aan de eerste koper tot na het verstrijken van de drie dagen bedenktijd. Hiermee wordt voorkomen dat de tweede koper de koop ontbindt in de bedenktijd, terwijl de eerste koper ontbindt met een beroep op de NVM No-Risk clausule.
De termijnen van de ontbindende voorwaarden
Eén van de lastigste vragen om te beantwoorden is hoe lang de termijnen van de clausules (No Risk en financieringsvoorbehoud) moeten worden. In de eerste plaats is dit een partijafspraak, koper en verkoper moeten hier samen goede afspraken over maken. Zo kunnen ze afspreken dat het financieringsvoorbehoud net zo lang duurt als de No Risk-clausule. Ook kan er een flexibel voorbehoud worden gemaakt, zodat het financieringsvoorbehoud zowel van de verkoop van de woning van koper afhankelijk is, maar ook een uiterste datum kent om onzekerheid over het aflopen van een voorbehoud te voorkomen.
Financieringsvoorbehoud laten vervallen oneerlijk?
De eerste koper kan weleens verrast worden doordat ze de keuze moeten maken of ze de koop onvoorwaardelijk willen maken. Het laten vallen van een financieringsvoorbehoud én de No Risk-clausule is immers niet voor iedereen mogelijk.
Aan de andere kant zou het voor een verkoper kunnen betekenen dat hij gebonden is aan de in zijn ogen ‘mindere’ partij. Als de eerste koper alleen afstand zou hoeven te doen van de No Risk-clausule, zit verkoper nog wel tot het einde van het financieringsvoorbehoud in onzekerheid of de koop doorgaat.
Het voortzetten van de verkoop zou dan in de praktijk geen zin hebben. En zou koper alsnog ontbinden, dan is de ‘betere’ koper meestal al afgehaakt…
De NVM No Risk-clausule is een modelclausule. Uiteraard mogen partijen afwijken van de modelclausule, maar dit moet dan wel duidelijk worden afgesproken en vastgelegd.
