Wat zijn kosten koper, wat valt eronder?
Onder de kosten koper vallen officieel maar twee kostenposten:
- Overdrachtsbelasting.
- Notariskosten(voor transportakte en inschrijving Kadaster). Je legt met een transportakte de overdracht van de woning naar de nieuwe eigenaar officieel vast.
Hoogte kosten koper 2023
De hoogte van de overdrachtsbelasting wordt elk jaar door de overheid bepaald. In 2023 betaal je als je 35 jaar of ouder bent 2 procent overdrachtsbelasting over de aankoopprijs van de woning. Dit geldt alleen als je zelf in de woning gaat wonen. Koop je een woning als belegging of om te verhuren, dan betaal je vanaf 2023 10,4 procent overdrachtsbelasting.
Tip! Geen overdrachtsbelasting als starter! Ben je tussen de 18 en 35 jaar oud? Dan betaal je in 2023 geen overdrachtsbelasting als je een woning koopt waar je zelf in gaat wonen en de woning niet duurder is dan 440.000 euro.
De notariskosten verschillen per notaris. Gemiddeld betaal je ongeveer 1.500 euro voor de transportakte.
Tip! Bespaar op je notariskosten! De kosten die een notaris rekent verschillen enorm. Vraag dus eerst bij verschillende notarissen de tarieven op, zodat je precies weet waar je het goedkoopste uit bent.
Kosten koper berekenen
Om je een beter idee te geven hoeveel de kosten koper bedragen, geven we je hier een voorbeeldberekening. Op basis daarvan kun je zelf eenvoudig de kosten koper berekenen voor je nieuwe huis.
Stel je koopt een woning van 300.000 euro.
- De overdrachtsbelasting is 2 procent van deze koopsom, wat neerkomt op 6.000 euro.
- Daar bovenop betaal je gemiddeld 1.500 euro aan notariskosten.
- Je betaalt dus in totaal ongeveer 7.500 euro aan kosten koper.
Overige kosten die niet onder kosten koper vallen
Bij de aankoop van een woning komen meer kosten kijken dan alleen de officiële kosten koper. Je betaalt ook:
- Makelaarskosten bij inschakeling van een aankoopmakelaar
- Kosten voor het taxeren van de woning
- Kosten voor een eventueel bouwkundig rapport
- Notariskosten voor de hypotheekakte
- Kosten voor het aanvragen van NHG.
- Kosten voor het aanvragen van bankgarantie. Als je het voorlopige koopcontract tekent, moet je vaak 10 procent van de koopsom als waarborgsom overmaken naar de notaris. Als de koop definitief wordt, gaat deze aanbetaling van de koopsom die je nog moet betalen af. Je kunt dit zelf betalen of laten voorschieten door de bank waar je de hypotheek aanvraagt. Dat laatste heet bankgarantie. De bank rekent hiervoor kosten, meestal 1 procent van het garantiebedrag.
- Advieskosten voor je hypotheekadviseur
- Afsluitkosten voor je hypotheek
Percentage kosten koper en bijkomende kosten berekenen
In dit overzicht zie je wat je betaalt voor alle kostenposten en een voorbeeldberekening. We gaan ervanuit dat je een woning koopt van 300.000 euro. De kosten koper en alle andere bijkomende kosten samen bedragen dan ongeveer 6 procent van de koopsom.
| Kostenpost | Percentage of bedrag | Bij een woning van € 300.000 |
| Kosten koper | 2% overdrachtsbelasting + gemiddeld € 1.500 voor de notaris | € 7.500 |
| Makelaarskosten | Gemiddeld € 1.500 | € 1.500 |
| Taxatiekosten | Gemiddeld € 800 | € 800 |
| Bouwkundig rapport | Gemiddeld € 500 | € 500 |
| Notariskosten voor de hypotheekakte | Gemiddeld € 1.500 | € 1.500 |
| Kosten voor NHG | 0,6% van de koopsom | € 1.800 |
| Kosten voor bankgarantie | 1% van het garantiebedrag (oftewel 0,1% van de koopsom) | € 300 |
| Kosten hypotheekadvies | Gemiddeld € 3.000 | € 3.000 |
| Afsluitkosten hypotheek | Gemiddeld € 1.000 | € 1.000 |
| Totaal | € 17.900 (ongeveer 6 % van de koopsom) |
Kosten koper aftrekbaar
De twee kostenposten die onder de officiële kosten koper vallen zijn niet aftrekbaar van de belasting. Ook de makelaarskosten zijn helaas niet aftrekbaar.
Alle overige kostenposten uit het bovenstaande overzicht mag je wel aftrekken van de belasting.
In het bovenstaande voorbeeld, met de woning van 300.000 euro, heb je dus 8.900 euro aan aftrekbare kosten. Je trekt deze kosten af van de inkomstenbelasting over het jaar waarin je de woning kocht en de hypotheek afsloot.
Wanneer betaal je kosten koper?
Je betaalt altijd kosten koper als je een bestaande woning koopt, dus een woning die overgaat van de huidige eigenaar naar jou. Omdat de notaris de transportakte, de inschrijving bij het Kadaster en de aangifte voor de overdrachtsbelasting voor je regelt, betaal je alle kosten koper aan de notaris. Je krijgt hiervoor een rekening van de notaris. Deze betaal je uiterlijk op de dag dat je de afspraak hebt om de transport- en hypotheekakte te ondertekenen. Als je op dat moment nog niet hebt betaalt, mag de notaris namelijk je transportakte niet ondertekenen en verwerken. Het is dus niet mogelijk om de kosten koper in termijnen te betalen.
Huis kopen zonder kosten koper?
Bij een nieuwbouwwoning, waarvan jij dus de eerste eigenaar bent, betaal je geen kosten koper. Daarom staat achter de aankoopprijs van een nieuwbouwwoning, in plaats van k.k., altijd de afkorting v.o.n. Dit betekent vrij op naam. Alle andere kosten die in het overzicht van bijkomende kosten staan, betaal je ook bij een nieuwbouwwoning.
Kosten koper meefinancieren in hypotheek?
Omdat je tegenwoordig nog maximaal 100 procent van de woningwaarde mag lenen, is het niet meer mogelijk om je kosten koper mee te financieren in je hypotheek. Welke opties heb je dan wel om de kosten koper te betalen? Je kunt gebruik maken van:
- Je eigen spaargeld
- Een schenking of lening van je ouders
- De overwaarde van je vorige woning (Let op bijleenregeling!)
- Een persoonlijke lening bij een kredietverstrekker. Je inkomen moet dan wel voldoende zijn om zowel deze lening als de hypotheek te kunnen afsluiten. Je hypotheekverstrekker en de kredietverstrekker checken allebei of het te lenen bedrag verantwoord is voor jouw situatie.
Kosten koper uit overwaarde betalen?
Als je verhuist naar een nieuwe koopwoning en je vorige huis hebt verkocht voor een hoger bedrag dan de hypotheekschuld die er nog op zat, dan heb je overwaarde. Je kunt deze overwaarde gebruiken om de kosten koper te betalen. Houd hierbij wel rekening met de bijleenregeling. Deze regeling houdt in dat je de hypotheekrente voor je nieuwe woning alleen mag aftrekken over een bedrag van maximaal de aankoopsom min de overwaarde.
Stel je hebt uit de verkoop van je vorige woning een overwaarde van 30.000 euro en je koopt een nieuwe woning van 300.000 euro. Dan mag je de hypotheekrente aftrekken over een bedrag van maximaal (300.000 -/- 30.000) 270.000 euro. Als je dan toch een hypotheek van 300.000 euro afsluit voor je nieuwe huis, mag je een deel (de rente over 30.000 euro) van de betaalde hypotheekrente niet aftrekken van de belasting.
Kosten koper financieren met een starterslening?
Dat je maximaal 100 procent van je woningwaarde mag lenen, geldt ook als je naast je hypotheek een starterslening afsluit. Je hypotheek en de starterslening mogen samen maximaal 100 procent van de woningwaarde bedragen. Je kan dus de kosten koper niet financieren met een starterslening.
