Mijn favorieten

Gebreken

Welke gebreken kunt u tegenkomen in een huis? Wat zijn de oorzaken en wat kunt u eraan (laten) doen? En nog belangrijker, moet een verkoper u de gebreken niet melden dan?


Kopers worden regelmatig ná het transport van de woning geconfronteerd met gebreken. Wie is hiervoor aansprakelijk? Om een antwoord te krijgen op deze vraag zijn de partijafspraken van belang. Met anderen woorden: wat hebben partijen afgesproken in de koopovereenkomst over de aansprakelijkheid met betrekking tot gebreken?


Wie een huis gaat kopen, wil natuurlijk geen 'kat in de zak' aantreffen. Een bezichtiging is veel meer dan 'even kijken' in een leuk huis. Zeker bij een tweede bezichtiging is het goed opletten.

Zowel de koper als de verkoper hebben plichten tegenover elkaar


De verkoper is verplicht de koper te informeren over zaken die van belang kunnen zijn. We noemen dit de meldingsplicht. Ernstige of onverwachte gebreken, zoals een lekkage, behoren daartoe. Dit geldt niet voor gebreken die zichtbaar zijn voor de koper. Bij een NVM-makelaar dient een verkoper de zgn. vragenlijst in te vullen. Hierop zijn alle voor u belangrijke zaken ingevuld. U kunt na een bezichtiging vragen om deze lijst in te mogen zien.

Van de koper wordt verwacht dat hij/zij de staat van de woning onderzoekt. Hij heeft een onderzoeksplicht. Bijvoorbeeld als het gaat om kozijnen die zichtbaar verrot zijn, of scheuren in muren. De verkoper hoeft de koper daar niet uitdrukkelijk op te wijzen.

Gebreken die bij de bezichtiging kunnen worden ontdekt, kunnen later niet als verborgen gebrek worden benoemd en zijn voor rekening van de koper. De onderzoeksplicht geldt ook voor juridische aspecten. Een goed voorbeeld daarvan zijn erfdienstbaarheden, zoals een recht van overpad, bestemmingsplannen, milieuaspecten, relevante gegevens in het Kadaster en bij appartementen de status en verplichtingen van de VvE.
 

Artikel 6 koopovereenkomst

In artikel 6.1 van de koopovereenkomst, doorgaans aangeduid als ‘NVM-koopovereenkomst’, is bepaald dat de woning aan koper in eigendom zal worden overgedragen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Alle risico voor gebreken wordt dus in eerste instantie bij koper neergelegd. Op deze hoofdregel wordt in artikel 6.3 van de koopovereenkomst een vergaande uitzondering gemaakt. In artikel 6.3 is doorgaans opgenomen dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een ‘normaal gebruik’ als woonhuis. Onder ‘normaal gebruik’ van een woning wordt in het algemeen verstaan dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier en met redelijke mate van duurzaamheid. Het ‘normaal gebruik’ van een woning wordt ingekleurd door de ouderdom en de prijs van de woning. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassingen aan de eisen van de tijd.


Tevens moet koper beseffen dat verkoper niet aansprakelijk is voor gebreken die het normale gebruik als woonhuis belemmeren en die aan koper ‘bekend’ of ‘kenbaar’ zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. De laatste zin van artikel 6.3 voorziet hierin. Een voorbeeld:


Verkoper verkoopt een woning met een verrot dak. Koper is hiermee bekend en koper is van plan om het dak in zijn geheel te vervangen. Normaal gesproken belemmert een verrot dak het normale gebruik als woonhuis. Bij de ondertekening van de koopovereenkomst is koper echter bekend met het verrotte dak. Koper kan verkoper niet meer aansprakelijk stellen.


Met de term ‘kenbaar’ wordt aan de onderzoeksplicht van koper gerefereerd. Ook gebreken die de koper niet kende maar die hij wel zou hebben ontdekt indien hij onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden verwacht, zijn ‘kenbaar’. Wederom een voorbeeld:


Koper bezichtigt een woning. Bij de bezichtiging is het duidelijk zichtbaar dat de houten begane grondvloer scheef afloopt en op diverse punten doorzakt. Koper constateert dit maar laat geen bouwkundig onderzoek verrichten. Na het transport gaat koper verbouwen. Bij de verbouwing blijkt dat de houten begane grondvloer verrot is en vervangen moet worden. De verrotte vloer is niet geschikt voor normaal gebruik maar koper kan verkoper niet aansprakelijk stellen. Koper had namelijk nader onderzoek moeten instellen aangezien de vloer scheef afliep en doorzakte. De verrotte vloer als gebrek was daarmee ‘kenbaar’ voor koper. Koper zal de vloer op eigen kosten moeten herstellen.


Let op aanvullende clausules!

In de koopovereenkomst wordt de term ‘normaal gebruik’ van artikel 6.3. regelmatig weggecontracteerd. Omdat iedere verkoop in feite uniek is, wil niet elke verkoper instaan voor het ‘normaal gebruik’ als woonhuis. Gezien de contractsvrijheid is daar op zich niets mis mee. Indien verkoper extra clausules gebruikt om de aansprakelijkheid te beperken dient verkoper dit wel tijdig kenbaar te maken. Een veel toegepaste clausule bij oudere woningen is de ouderdomsclausule. Partijen komen in de ouderdomsclausule overeen dat gebreken voor rekening en risico van koper komen. Informeer bij de aankoop van een woning daarom altijd of er aanvullende clausules gebruikt worden om de aansprakelijk van verkoper te beperken.


Zie hieronder een paar links met interessante feiten over zichtbare, onzichtbare en verborgen gebreken.

https://www.nvm.nl/dossiers/gebreken