Woningnood leidt tot overspannen woningmarkt
We willen allereerst graag benadrukken dat wij makelaars niet de aanstichter zijn van deze overspannen woningmarkt, hoewel ons dat regelmatig wordt verweten.
NVM makelaars hebben in deze ongekend krappe markt een grote maatschappelijke verantwoordelijkheid waarbij zij hun visie, deskundigheid en ervaring graag beschikbaar stellen. Een verkoopmakelaar behartigt daarbij uitsluitend de belangen van de verkoper, een aankoopmakelaar uitsluitend die van de koper. Dit noemen we eenzijdige bemiddeling en is opgenomen in de erecode van de NVM beëdigde makelaar. In tegenstelling tot wat soms gedacht wordt is een makelaar dus geen ‘onafhankelijk regisseur’, maar zijn de wensen van de opdrachtgever – vanzelfsprekend binnen de wettelijke kaders – leidend voor de makelaar.
Transparantie in het biedingsproces
Het woord ‘transparantie’ wordt de afgelopen tijd veel gebruikt als het gaat om de woningmarkt en daarbij wordt dan meestal de koper betrokken. Wij bestrijden de aanname van bepaalde personen dat openheid en transparantie automatisch leidt tot minder excessieve verkoopprijzen. De verkoopmakelaar behartigt de belangen van zijn opdrachtgever per definitie het beste wanneer hij/zij tegen de beste voorwaarden (dat is niet alleen prijs, maar bijvoorbeeld ook tegen welke voorwaarden en tijdstip van oplevering) de woning van zijn opdrachtgever verkoopt. Daarvoor kan hij de verkoop op verschillende manieren organiseren. Vanzelfsprekend is het wél van belang dat er in elk biedingsproces sprake is van gelijke kansen, een level playing field. Daarnaast zijn er aspecten zoals bijvoorbeeld privacy die hierin een rol spelen; niet iedereen wil dat potentieel het hele land kan meekijken voor hoeveel de woning wordt verkocht (NVM Online Bieden) en sommigen willen zelfs niet dat iedereen zomaar naar binnen kan kijken (funda). De vrijheid van de verkoper om de woning op een voor hem passende wijze te verkopen vinden wij daarom een groot goed dat we te allen tijde willen respecteren. Als het echter gaat om transparantie in de zin van een eerlijk biedingsproces en het voorkomen van ongeoorloofde praktijken dan wil ik als NVM-makelaar daar graag in meedenken.
Iedereen moet een gelijke kans krijgen om een woning te bezichtigen. Wij hebben een groot bestand aan zoekers en iemand die een aankoopmakelaar in de arm neemt mag wat ons betreft best iets sneller op de hoogte zijn, daar investeer je als zoeker immers in. Tegelijkertijd mogen degenen die geen aankoopmakelaar hebben niet bij voorbaat uitgesloten worden voor een bezichtiging. In principe heeft iedereen een gelijke kans om een woning te bezichtigen, bij tientallen aanmeldingen moeten we helaas mensen teleurstellen. Wie het eerst reageert, heeft plaats in de agenda. Meestal worden er maximaal 15 bezichtigen per woning ingepland. De rest gaat op een reservelijst.
Als blijkt tijdens de bezichtigingen dat er meerdere serieuze gegadigden zullen zijn, kiezen we vaak voor een biedingsprocedure. Bij deze manier van verkopen dient de makelaar volledig transparant te zijn over de wijze waarop deze plaats vindt. De makelaar dient zich vervolgens ook aan de specifieke regels te houden die aan alle bieders én verkoper van tevoren duidelijk zijn gecommuniceerd. In dit proces dient de makelaar zich volledig onafhankelijk op te stellen. Wij bieden alle betrokkenen een transparant biedproces. De datum en tijdstip van het biedproces worden tijdens de bezichtigingen medegedeeld. Zodra alle biedingen binnen zijn, zal verkoper besluiten aan welke kandidaat er verkocht wordt. Dit hoeft niet de hoogste bieder te zijn, het is vaak de beste bieder met de gunstigste voorwaarden. Een gunstige voorwaarde kan een laag of geen hypotheekvoorbehoud zijn.
Wij brengen iedere bieder telefonisch op de hoogte van de afloop van de bieding. Als verkoper er voor open staat, dan kan eventueel de “afvallers” nog een extra kans geboden worden. Dit wordt naar iedereen duidelijk gecommuniceerd en niemand hoeft hier aan mee te doen. Ook hierin zijn we volledig transparant, echter we zullen nimmer de werkelijke biedingen van de andere bieders kenbaar maken. Pas als verkoper uiteindelijk een keuze maakt, is de woning in principe verkocht. Maar let op het schriftelijkheidsvereiste! Pas als verkoper de koopakte heeft ondertekend, is hij gehouden aan de overeenkomst.
Let op: in deze tijden zien we steeds vaker dat een bieder een extreem hoog bod uitbrengt en daarmee een ultimatum stelt aan verkoper. Dit is vaak een tijdstip waarop hij een akkoord wil horen. In dat geval worden alle kandidaten afgebeld en kan een bezichtiging geannuleerd worden. Het voortijdig stoppen van het biedingsproces is dan een duidelijke keuze van verkoper!
Tot slot: we sluiten onze ogen en oren niet voor de maatschappelijke onrust die er soms is over de makelaardij. Makelaars zijn ook niet gebaat bij de huidige krapte op de markt en de vele potentiële kopers die zij dagelijks moeten teleurstellen. We wisselen graag met partijen van gedachten over de huidige situatie.
