Hoe vaak hoor ik cliënten niet zeggen dat ze een voorlopig koopcontract hebben getekend. Het woord ‘voorlopig’ geeft de indruk dat ze nog alle mogelijkheden hebben om van de koop af te zien. Dat is niet het geval.

Een hardnekkig misverstand onder kopers is, dat de koopovereenkomst die zij sluiten slechts een voorlopig karakter heeft. Pas wanneer ze naar de notaris gaan, zou de koopovereenkomst definitief worden. Afgezien van de drie dagen bedenktijd die de consument-koper heeft, is er echter weinig voorlopigs aan het sluiten van een koopovereenkomst. 

Een koopovereenkomst verplicht de koper in beginsel gewoon tot afname van het gekochte tegen de in de koopovereenkomst afgesproken prijs. De rol die de notaris heeft, is ‘slechts’ (waarmee ik de belangrijke rol van de notaris niet wil bagatelliseren) het formaliseren van de door partijen gemaakte afspraken. Door het passeren van de leveringsakte bij de notaris en het inschrijven daarvan in de openbare registers, wordt de overdracht voltooid.

Ontbindende voorwaarde
De term ‘voorlopige koopovereenkomst’ kan ook worden ingegeven doordat in veel koopovereenkomsten een ontbindende of opschortende voorwaarde is opgenomen. 

Bij een ontbindende voorwaarde wordt de koopovereenkomst ontbonden, op het moment dat een bepaalde voorwaarde intreedt. In veel koopovereenkomsten treedt de ontbinding echter niet automatisch in, maar wordt omschreven op welke wijze en onder welke voorwaarden de ontbinding kan worden ingeroepen. Dit geeft de koper of de verkoper een ontbindingsrecht en vergt dus een actieve houding. 

Een veel voorkomend ontbindingsrecht is het financieringsvoorbehoud. De koop wordt gesloten, maar op het moment dat de koper op datum x geen financiering heeft verkregen, mag hij binnen een bepaalde periode de koopovereenkomst ontbinden. Een ander voorbeeld van een ontbindingsrecht is dat de koopovereenkomst kan worden ontbonden wanneer uit een bouwkundige keuring blijkt dat de herstelkosten aan de woning bedrag x te boven gaan. Blijkt na de bouwkundige keuring dat het afgesproken bedrag wordt overschreden, dan kan de koopovereenkomst worden ontbonden.

Hardnekkig misverstand is dat de koopovereenkomst slechts een voorlopig karakter heeft
Een andere, maar veel minder voorkomende, manier waardoor men alsnog van de koopovereenkomst ‘af kan’, is de opschortende voorwaarde. Een opschortende voorwaarde leidt ertoe dat de koop pas tot stand komt wanneer de opschortende voorwaarde is ingetreden. Als voorbeeld daarvan zou kunnen worden genoemd dat de koopovereenkomst pas tot stand komt wanneer een bestemmingswijziging heeft plaatsgevonden.

Vooraf advies inwinnen
Wil je als koper (of verkoper) na het ondertekenen van de koopovereenkomst nog de mogelijkheid hebben om, onder bepaalde voorwaarden, van de koop af te zien, dan is het noodzakelijk dat er daadwerkelijk een ontbindende of opschortende voorwaarde in de koopovereenkomst wordt opgenomen. 

Spelen dit soort zaken een rol bij de aankoop, dan is het belangrijk om hier vóór het sluiten van de koopovereenkomst aandacht aan te besteden en daarover advies in te winnen bij bijvoorbeeld een aankoopmakelaar of een andere adviseur. Is de koop eenmaal gesloten, dan zijn dit soort zaken vaak nog lastig te regelen met de verkoper. 

Ilse van Ast is werkzaam als advocaat bij Bosma | van Ast vastgoedadvocaten en gespecialiseerd in het vastgoedrecht.